Comment calculer sa capacité d'emprunt pour acheter une maison ?

Si vous avez un projet d’achat d’une maison, vous devez au préalable savoir quelle est votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire combien vous pouvez emprunter pour financer votre projet sans trop déséquilibrer votre budget. Acheter un bien immobilier est en effet une opération financière importante qui le plus souvent oblige à recourir à un crédit qu’il faudra rembourser sur le long terme. Comment définir et calculer sa capacité d’emprunt pour acheter une maison ?

Qu’appelle-t-on la capacité d’emprunt ?

On parle de capacité d’emprunt, ou aussi capacité d’endettement, pour désigner la somme que vous pouvez réellement emprunter pour financer tout ou partie un achat immobilier, sans mettre en péril votre budget, c’est-à-dire en ayant des remboursements d’emprunts qui vous permettent de vous laisser suffisamment d’argent pour vivre décemment, sans vous priver, et en autorisant le paiement de vos autres achats et factures courants.

Votre capacité d’emprunt se détermine d’après vos revenus et vos charges au moment où vous envisager d’acheter votre maison. Mais elle doit également être estimée sur le long terme, en fonction, autant que faire se peut, des éventuels changements à venir par exemple au niveau professionnel et familial.

Définir sa capacité d’emprunt est la première chose à déterminer précisément avant de se lancer dans l’achat d’une maison. Savoir en effet quelle somme d’argent votre situation financière vous permet d’emprunter sans vous endetter considérablement est un gage de sérieux pour la banque ou l’organisme auquel vous allez vous adresser pour obtenir un crédit destiné à l’achat d’un bien immobilier. En ayant défini précisément votre capacité d’emprunt et donc votre plan de financement, vous montrerez à vos futurs prêteurs que vous maîtrisez financièrement votre projet d’achat de maison, qui constitue un investissement important.

Connaître sa capacité d’emprunt permet également de mieux cibler le bien immobilier à acheter et de savoir si un tel projet est envisageable financièrement.

Les éléments à prendre en compte pour connaître sa capacité d’emprunt

Vos crédits immobiliers, à la consommation, auto, etc., déjà en cours, sont les premiers éléments à prendre en compte pour définir votre capacité d’emprunt, tout comme vos dépenses courantes. Ces éléments vont vous permettre de connaître précisément notamment votre taux d’endettement et votre « reste à vivre » disponible, tous deux nécessaires pour savoir combien vous allez pouvoir vraiment emprunter pour l’achat de votre maison.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement désigne en pourcentage la part de vos dépenses régulières et fixes par rapport à vos ressources habituelles. Pour calculer ce taux d’endettement, vous devez considérer d’un côté la somme de vos revenus réguliers, et, de l’autre côté, la somme de vos charges fixes. Divisez ensuite le montant total de vos charges par celui de vos revenus et multipliez le tout par 100. Soit la formule suivante : Total charges / Total revenus * 100.

Les revenus à considérer pour calculer votre taux d’endettement sont vos salaires nets, primes incluses, vos revenus professionnels si vous êtes non salarié, vos revenus fonciers et financiers, vos prestations sociales, de retraite ou encore vos pensions alimentaires.

Par charges fixes, on entend la part des crédits (immobilier, auto, à la consommation, etc.) qui vous restent à payer dans un délai supérieur à 6 mois, votre loyer, vos éventuelles pensions à payer, ainsi que les mensualités prévisionnelles de remboursement de l’emprunt qui va être réalisé pour acheter votre maison.

Le montant de l’apport pour votre projet immobilier, celui d’un éventuel prêt aidé comme le prêt à taux zéro (PTZ), la durée souhaitée pour votre prêt, ainsi que le taux d’intérêt proposé par l’organisme prêteur sont également des éléments à prendre en compte pour déterminer le plus précisément votre taux d’endettement.

Au-delà d’un taux d’endettement de 33 %, les organismes prêteurs considèrent généralement que vous courrez des risques de vous endetter en empruntant pour l’achat d’une maison et refusent en principe de vous prêter de l’argent.

Le « reste à vivre »

Le « reste à vivre » représente la somme qu’il vous reste pour vivre chaque mois une fois que vous avez déduit l’ensemble de vos charges. Pour calculer ce « reste à vivre », il est conseillé de faire le total de vos charges financières sur une année, puis de diviser ce montant par 12, afin d’obtenir une moyenne par mois (les charges n’étant pas forcément mensuelles), et de soustraire ce montant de la somme de vos revenus mensuels.

Sachez qu’il existe des simulateurs de crédit immobilier disponibles en ligne qui vous permettent de calculer précisément votre capacité d’emprunt afin de ne pas vous lancer dans l’achat d’une maison sans connaître les risques financiers auxquels expose un investissement aussi important. Ces simulateurs donnent aussi la possibilité de faire varier la durée de remboursement et donc le montant des mensualités que vous aurez à payer pour rembourser votre emprunt, et ainsi prendre la meilleure décision correspondant à vos capacités financières.